Il centro di Beirut è il settore che ha maggiormente sofferto gli effetti della Guerra Civile ed è anche quello in cui la ricostruzione ha prodotto le trasformazioni più incisive nel tessuto e nell’aspetto della scena urbana. Il Beirut Central District è una city in cui sedi istituzionali e finanziarie convivono con nuove operazioni residenziali e ricettive in una complessa ricerca di equilibrio con le testimonianze storiche ed archeologiche. Soprattutto, è l’ambito d’azione di Solidere, la principale agenzia urbana attiva dal 1994 nella pianificazione e nella gestione dell’area. Sul processo di ricostruzione e crescita del centro intervengono, nelle interviste raccolte da Charbel Maskineh e Nicola Santini: Angus Gavin e Bashir Moujades, responsabili della pianificazione di Solidere; Robert Saliba, docente presso l’American University of Beirut, pianificatore e storico della città; Yasmine Maakaroun, docente presso la Lebanese University, architetto e archeologa; Maroun El-Daccache, docente presso la Lebanese American University e architetto.
Beirut Reborn. The adventure of Solidere
interview to Angus Gavin and Bashir Moujaes
Charbel Maskineh - Nicola Santini: Cos’è Solidere e su che basi si è strutturata la sua azione?
Angus Gavin - Bashir Moujaes: Solidere è una partnership tra Pubblico e Privato, formalizzata per decreto nel 1994, le cui azioni sono per 2/3 in mano ai proprietari originari degli immobili e per 1/3 nuovi investitori, di cui un 93% libanesi.
Per cominciare erano necessari un Master Plan approvato dal Governo e una risposta soddisfacente al collocamento azionario. Il decreto costitutivo riconosceva a Solidere tutta la proprietà del centro, tranne gli edifici da restaurare. In cambio, si richiedeva di finanziare e ricostruire le infrastrutture e lo spazio pubblico, costruire i frangiflutti e ripulire lo scenario dei combattimenti. Inoltre dovevamo finanziare la riallocazione di circa 40.000 rifugiati che occupavano edifici abbandonati. Con un emendamento, sono stati poi aggiunti 15 ettari all’area iniziale per coprire questi costi.
C.M. - N.S.: Riguardo al Master Plan, che criteri si sono seguiti?
A.G. - B.M.: Tradizionalmente un Master Plan è un documento rigido ma in realtà va adattato alle circostanze, alle variazioni di mercato. Il nostro si adatta di continuo e cambierà ancora se Beirut svilupperà un valido settore terziario. In generale, in Libano la pianificazione è basata sullo sfruttamento della potenzialità edificatoria. In gran parte del centro di Beirut è consentito un indice di 5 a 1 il che permette la costruzione di edifici di dieci, dodici piani. È la ragione per cui buona parte del patrimonio è andato distrutto. Con quest’indice avremmo edificabili in tutto il centro 4.700.000 metri quadrati. Sottraiamo i lotti con edifici da conservare, ben al di sotto del 5:1, e quanto avanza si distribuisce sul resto delle parcelle.
La potenzialità edificatoria persa dove si restaura un edificio si sposta altrove grazie alla possibilità di trasferirne un 10% tra diversi settori. In questo sistema, i grattacieli sono funzionali alla conservazione del patrimonio. Il Master Plan infine non ha un rigido piano di uso del suolo. Per esempio Saifi è un’area residenziale ma è diventata l’Art District del centro e quindi sono stati proposti hotel, uffici e laboratori creativi.
Diamo solo linee guida, poiché uno dei problemi delle pianificazioni su vasta scala è che troppi vincoli disincentivano il mercato.
C.M. - N.S.: Qual è stato l’atteggiamento in merito allo spazio pubblico?
A.G.- B.M.: A Beirut la vita della città si sviluppa per strada e nello spazio pubblico, una tipica espressione di città mediterranea. Ma il concetto di strada era stato completamente distrutto dalla presenza di costruzioni in altezza, arretrate rispetto al filo stradale, con spazi di risulta diventati parcheggi. Il Master Plan obbliga al rispetto degli allineamenti e alla creazione di spazio pubblico, salvando il tessuto urbano. Il piano stesso è basato sulla creazione e sulla ricostituzione della trama stradale. Beirut in toto non ha molto spazio pubblico rispetto agli standard internazionali ed è disperatamente necessario. Nel centro, il piano destina quasi metà dell’area totale a spazio pubblico. Finora ne è stato costruito un terzo e quando sarà tutto concluso, avremo 38 ettari di verde e strade pedonali, la metà dell’intera dotazione della città.
Vogliamo attirare in centro i cittadini offrendo un luogo d’incontro e uno spazio pubblico godibile.
A Beirut ha senso farlo, grazie al clima e allo stile di vita mediterraneo, a differenza di quanto accade negli Emirati Arabi.
C.M. - N.S.: A proposito della diversità multiconfessionale di Beirut, che visione avevate?
A.G. - B.M.: In un certo senso il centro di Beirut è l’unico luogo politicamente corretto di tutto il Libano. È sempre appartenuto a tutti i gruppi confessionali: per questo è stato tanto devastato durante la guerra. Con l’eccezione della promenade della Corniche, nell‘area occidentale, questo è l’unico luogo dove tutti possono mescolarsi. È un processo lento ma sta accadendo. È pur sempre una ricostruzione postbellica ma credo che un giorno tutti i beiruttini e tutti i libanesi vedranno come loro questo spazio un tempo disputato.
C.M. - N.S.: Le star dell’architettura internazionale sono state chiamate per raggiungere un migliore livello di qualità architettonica?
A.G. - B.M.: Si trattava di introdurre migliori standard costruttivi per avere effetti sul resto della città in termini di regole tecniche e criteri di sicurezza. Ma ammetto che Beirut, come tutte le città, è competitiva e ha perso buona parte della sua competitività per la guerra. Vogliamo ridarle il proprio ruolo nella regione. Il richiamo internazionale dato dalle archistar può aiutare.
Prima era veramente difficile portare qualche nome importante a Beirut mentre ora tutti vogliono mettere un piede in città. Beirut ora è nel panorama architettonico mondiale.
C.M. - N.S.: Qual è stato l’effetto sulla nuova generazione locale?
A.G. - B.M.: L’esposizione della nuova generazione alla buona architettura sta certamente migliorando la città e il livello della professione poiché non si è più costretti a viaggiare per vedere buoni esempi. Molti architetti libanesi lavorano come appoggi locali per i grossi studi internazionali. Adesso la comunità architettonica può spesso assistere a conferenze di architetti internazionali che vengono attratti dalla possibilità di un investimento professionale in una città dalla lunga storia cosmopolita di commercio e cultura, che era rimasta fuori dal panorama internazionale per più di trent’anni.
C.M. - N.S.: Che criteri sono stati seguiti per selezionare gli architetti?
A.G. - B.M.: Cerchiamo professionisti che amino lavorare in connessione col tessuto urbano esistente, che apprezzino la ricca, eclettica architettura libanese. Non vogliamo solo fantastici landmark firmati dall’archistar del momento.
Ovviamente è importante finire sulle riviste e nei media, per la città e per l’architetto. Ricordo quando convincemmo Rafael Moneo a occuparsi dei Souk. Pensavamo: “Finirà su tutte le riviste e genererà dibattito tra i potenziali investitori e tra gli architetti”.
C.M. - N.S.: Lei ha scritto un libro nel 1996, “Beirut Reborn”. Ora cambierebbe qualcosa di quel libro?
A.G. - B.M.: Avevo cominciato la seconda parte, “Living Beirut”, ma la visione di un centro vivo, residenziale e d’uso misto è stata in parte eclissata dal fatto che molta gente compra appartamenti per viverci solo un mese l’anno. Non era questa l’idea, questo non porta vita al centro.
Credo che ora la questione sia come interpretare l’esperienza di Solidere e come si potrebbe usare in altri paesi. È quello che stiamo facendo con Solidere International. Qui a Beirut c’è ancora molta strada da fare. Ci vorranno almeno altri quindici anni per completare il progetto. Ci vorrebbero più persone che vivono in centro, per ridurre il taglio e il prezzo degli appartamenti. Ci vorrebbero più uffici di alto livello per spingere compagnie internazionali ad avere una sede a Beirut per renderla nuovamente la global city della regione. Ma non l’abbiamo ancora fatto. Stiamo ancora sognando il modo in cui Beirut ritroverà la sua strada e recupererà il proprio ruolo di grande città cosmopolita del Levante.
Angus Gavin MA, MAUD, RIBA is head of the Urban Development Division of Solidère and Director of Urban Development for Solidere International (SI). Before joining Solidere in 1994 Angus Gavin was, as consultant to Dar Al-Handasah, leader of the planning team that prepared the masterplan for reconstruction of Beirut‘s city center. He has practiced as an architect and urban planner elsewhere in the Middle East and in the UK, USA, Turkey, Greece, and West Africa, and has taught at the University of Virginia in the USA and at the Bartlett, University College, London.
Bachir Moujaes is Urban Design Department Manager at Solidere since 2007. He has studied Urbanisme at ALBA Academy in Beirut
